Đất thổ cư nằm trong khu quy hoạch được sửa chữa, xây mới không?

Bà Trần Thị Lành (59 tuổi, ngụ Bình Chánh, TP.HCM) hỏi như sau:

“Năm 2021, tôi mua căn nhà và vườn tại xã Vĩnh Lộc B, có tổng diện tích 105m² (gồm 60m2 thổ cư đang cất nhà, 30 m2 thổ cư chưa cất nhà, m2 đất vườn). Khi tôi kiểm tra thông tin thì phát hiện toàn bộ nhà và đất bị dính quy hoạch dự án công viên cây xanh.

Năm nay căn nhà xuống cấp, bị dột nhiều nơi, vậy tôi có được sửa chữa, cơi nới hoặc xây thêm trên phần 30m2 thổ cư được không?”.

Luật sư Nguyễn Hoài Vũ (Đoàn Luật sư TP.HCM) trả lời:

Đối với đất thổ cư, quy định tại khoản 5, Điều 94, Luật Xây dựng 2014, sửa đổi 2022 thì với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a, khoản 1 Điều này và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (có quy hoạch) thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới, mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

Trong trường hợp đất trống nhưng có diện tích thổ cư, tức đất ở thì vẫn áp dụng quy định này.

Trường hợp sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (tức quy hoạch treo sau 3 năm), người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định.

Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn và cơ quan nhà nước có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ.

Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch xây dựng chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có quyết định thu hồi đất. Việc hỗ trợ khi phá dỡ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, theo nội dung bà Lành hỏi, nhà đang ở (tức là trên đất thổ cư) có được cơ nới, xây dựng không thì luật sư Vũ cho rằng là được phép với điều kiện: Nếu có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì chỉ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

Trường hợp sau 3 năm từ ngày công bố kế hoạch mà không thu hồi đất hoặc không điều chỉnh thì bà Lành đề nghị được cấp phép xây dựng có thời hạn như cơ nới hay xây dựng mới trên phần đất có thổ cư.