Khi nào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực?

Theo phản ánh của bà Nguyễn Thị Thu Hiền, trú tại thôn 2A, xã Ea Kly, huyện Krông Pắc, tỉnh Đắk Lắk: do mối quan hệ làm ăn, bà cho bà Nguyễn Thị Phương Linh trú tại số 177 Lý Thái Tổ, phường Tân Lợi, thành phố Buôn Ma Thuột mượn số tiền khoảng 17 tỷ đồng. Đến hẹn, không thấy bên vay trả tiền, bà Hiền nhiều lần thúc giục nhưng bà Linh luôn đưa ra nhiều lý do để khất nợ.

Cực chẳng đã, bà Hiền khởi kiện bà Linh ra TAND thành phố để giải quyết theo quy định của pháp luật.

Quá trình giải quyết, Tòa án đã hòa giải thành và ra Quyết định công nhận kết quả hòa giải thành tại Tòa án. Bà Linh có trách nhiệm thanh toán cho bà Hiền số tiền khoảng 17 tỷ đồng theo trình tự Luật thi hành án dân sự (THADS). Tài sản để THA là thửa đất mà bà Linh đang cầm cố trong ngân hàng.

Sau đó các bên được tự nguyện thi hành án, bà Hiền và bà Linh cùng thỏa thuận bà Hiền giải chấp ngân hàng để lấy sổ đỏ và hai bên chuyển nhượng để khấu trừ khoản tiền còn lại. Bà Linh và bà Hiền đã ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 101, tờ bản đồ số 54, phường Tân Lợi, TP Buôn Ma Thuột, diện tích 189,7m2, công chứng số 00001807 tại Văn phòng công chứng Tây Nguyên, tỉnh Đắk Lắk, đồng thời bà Hiền đã nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Buôn Ma Thuột làm thủ tục sang tên.

Tuy nhiên, trong thời gian chờ kết quả, TAND tỉnh có quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm bà Linh thực hiện hành vi chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng, cho, cho thuê, thế chấp, tách thửa… đối với quyền sử dụng đất và tài sản trên đất thuộc thửa đất đứng tên bà Linh. Lý do bà Linh là bị đơn trong một vụ án khác mà nguyên đơn đã khởi kiện đòi tài sản.

Vì vậy, bà Hiền thắc mắc, thời điểm nào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng có hiệu lực?

Giải đáp vấn đề trên, Luật sư Nguyễn Doãn Hùng (Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam - Đoàn luật sư TP. Hà Nội) nêu quan điểm pháp lý như sau:

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013:“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Đồng thời, theo quy định tại khoản 8 Mục IV Công văn số 89/TANDTC-PC của Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn giải quyết vụ án dân sự thì:

Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Vì vậy, trường hợp nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ là thửa đất thuộc quyền sử dụng của bị đơn thì giải quyết như sau: Nếu bị đơn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng và đã hoàn thành thủ tục đăng ký vào sổ địa chính thì kể từ thời điểm này thửa đất không thuộc quyền sử dụng của bị đơn, nên Tòa án không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ; nếu đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng, nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì thửa đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của bị đơn, nên Tòa án được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Như vậy trong trường hợp trên, cần phải xác định xem thời điểm TAND tỉnh có quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với bà Linh thì bà Linh và bà Hiền đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công chứng hợp đồng và hoàn thành thủ tục đăng ký vào sổ địa chính hay chưa?

Nếu bà Linh và bà Hiền đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công chứng hợp đồng và hoàn thành thủ tục đăng ký vào sổ địa chính trước thời điểm TAND tỉnh có quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với bà Linh thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên vẫn có hiệu lực.

Nếu bà Linh và bà Hiền đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,công chứng hợp đồng và chưa hoàn thành thủ tục đăng ký vào sổ địa chính trước thời điểm TAND tỉnh có quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với bà Linh thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên vẫn chưa được xem là có hiệu lực.

Đồng quan điểm, Luật sư Nguyễn Đình Hiệp - Công ty Luật TNHH HoangAnh IBC phân tích thêm: Theo quy định tại Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 thì: 1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng; 2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Linh và bà Hiền ký ngày 28/3/2023 được Công chứng viên Nguyễn Thị Tĩnh - VPCC Tây Nguyên (Đắk Lắk) ký chứng nhận cùng ngày, chưa có Quyết định nào của Tòa án xác định hợp đồng này vô hiệu, nên đang có hiệu lực pháp lý và ràng buộc các bên phải thi hành”.

"Khí bà Linh và bà Hiền chưa làm thủ tục huỷ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên hay Toà án chưa tuyên hợp đồng này vô hiệu thì Cơ thi thi hành án dân sự TP Buôn Ma Thuột cần cẩn trọng trong việc làm thủ tục thi hành án.", LS Hiệp quan điểm.