ĐBQH: Nên tạo điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trước khi thu hồi

Về nguyên tắc thu hồi, theo dự thảo, các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua “thỏa thuận” về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, trên cơ sở ý kiến các cơ quan và chính sách đã được thống nhất khi thông qua Luật Nhà ở năm 2023, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉnh sửa theo hướng giữ như quy định của Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung theo Luật số 03/2022/QH.

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, “chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đó là đất ở hoặc đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp)”.

Đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp) cho rằng, quy định như trên là bất cập. “Đất ở và đất khác thì đất ở là bao nhiêu? Người có 1m2 đất ở trong khi phần không phải đất ở lên nhiều hecta vẫn được làm dự án trong khi các trường hợp khác lại không được hay sao?”, đại biểu Hoà băn khoăn.

Đại biểu này đề nghị trường hợp đang có quyền sử dụng đất thì nên cho chuyển đổi mục đích sử dụng để làm nhà ở thương mại kết hợp sản xuất kinh doanh. Vì “làm được điều này, Nhà nước cũng thu được thuế”.

Về thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ (khoản 27 Điều 79), theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội và các cơ quan, dự thảo Luật quy định theo hướng kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013, chỉ thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ khi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”. Để tránh được tình trạng thu hồi đất đại trà, tùy tiện, theo đại biểu Phạm Văn Hoà (đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp) “phải hoàn thành phương án bồi thường trước khi thu hồi”.

Xây dựng bảng giá đất trong thời gian 5 năm

Về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp (Điều 8), dự thảo Luật quy định theo hướng rõ ràng về nội hàm các phương pháp định giá đất trên cơ sở tổng kết đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật đất đai, trong đó quy định cụ thể tại dự thảo Luật các phương pháp định giá đất bao gồm: so sánh, thặng dư, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất; lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh.

Đồng thời, quy định các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất. Dự thảo Luật giao Chính phủ quy định chi tiết để áp dụng trong thực tế bảo đảm tính khả thi.

Theo đại biểu Hà Sỹ Đồng (đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Trị) không nên áp dụng phương pháp thặng dư “mà nên áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp thì sẽ chính xác hơn. Phương pháp thặng dư chỉ nên sử dụng để so sánh, tham khảo”.

Về bảng giá đất, đại biểu Đồng đề nghị xây dựng bảng giá đất trong thời gian 5 năm. “Nếu giá thị trường có biến động thì sẽ áp dụng hệ số K - hệ số điều chỉnh giá đất để điều chỉnh cho phù hợp”.

Cùng quan điểm, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (đoàn ĐBQH tỉnh Bình Dương) đề nghị không quy định phương pháp định giá đất thặng dư, bởi phương pháp này dựa trên cơ sở giả định, ước tính, do đó mức độ tin cậy chưa cao.

Đại biểu cho rằng, việc tính toán các yếu tố giả định nêu trên rất phức tạp, "kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn, cùng một thửa đất nhưng chỉ cần thay đổi 1 chỉ tiêu trong các yếu tố giả định là sẽ thay đổi kết quả định giá". Đây là nguyên nhân dẫn tới chậm trễ, vướng mắc trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua.

Duy Tuấn