Nhiều bất cập cần tháo gỡ đối với nhà ở xã hội

An cư lạc nghiệp!

Nhận thấy tính ưu việt của NOXH cho người dân, công nhân các cơ quan trung ương đã thiết kế, ban hành các chính sách ưu đãi như giảm lãi suất (Chính phủ ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP giao Ngân hàng Nhà nước Việt Nam triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án NOXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất ưu đãi).

Chủ đầu tư khi thực hiện dự án sẽ được miễn toàn bộ tiền đất. Tại Thanh Hóa, để khuyến khích, kêu gọi chủ đầu tư vào địa bàn, tỉnh có chủ trương hỗ trợ giải phóng mặt bằng, hạ tầng giao thông, đơn giản hóa các loại thủ tục hành chính để sớm triển khai thực hiện dự án trên thực tế…

Thanh Hóa những năm qua đã đẩy mạnh cải thiện môi trường đầu tư, cắt giảm nhiều loại thủ tục hành chính, đồng hành cùng doanh nghiệp trong quá trình thực hiện dự án, phát triển sản xuất kinh doanh. Nhiều nhà đầu tư lớn đã triển khai các dự án quy mô lớn tạo công ăn việc làm cho người dân, kích thích phát triển toàn khu vực. Thanh Hóa đang từng bước là cực tăng trưởng của khu vực phía Bắc.

Trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa hiện có 1 khu kinh tế, 8 khu công nghiệp và 45 cụm công nghiệp với tổng số hơn 200.000 người lao động, trong đó, có trên 12.000 người có nhu cầu về nhà ở xã hội. Đến năm 2030, theo quy hoạch được duyệt, tỉnh sẽ có thêm 9 khu công nghiệp với tổng diện tích 2.281ha, 1 cụm công nghiệp với diện tích 5.267ha. Do vậy, nhu cầu về nhà ở là rất lớn.

“An cư, lạc nghiệp” đó là điều không thể khác trong quá trình phát triển bền vững của mỗi địa phương. Lãnh đạo chủ chốt tỉnh Thanh Hóa đã nhìn thấu vấn đề cần phải triển khai ngay để đáp ứng nhu cầu bức thiết về nhà ở trong khi nguồn thu nhập đang ở mức tầm trung.

Theo đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân giai đoạn 2021 - 2030”, tỉnh Thanh Hóa được Chính phủ giao hoàn thành ít nhất 13.787 căn hộ. Theo kế hoạch, tới năm 2025 sẽ hoàn thành 6.287 căn hộ, giai đoạn 2026 - 2030 sẽ hoàn thành 7.500 căn hộ. Đến hết năm 2023, tỉnh Thanh Hóa đã hoàn thành 1.817/13.787 căn hộ, đạt 13,2% mục tiêu đề ra.

Giai đoạn 2021 - 2025, Thanh Hóa có 13 dự án nhà ở xã hội đã lựa chọn được chủ đầu tư, đang triển khai xây dựng với tổng diện tích 4.735m2, dự kiến xây dựng 12.8 căn hộ trên địa bàn TP Thanh Hóa gồm: Khu dân cư Đông Nam với 468 căn hộ; nhà ở công nhân khu dân cư và đô thị Hoàng Long với 360 căn; 3 dự án khác tại phường Quảng Thắng với số căn hộ lần lượt là 500, 630 và 300 căn…

Nhiều bất cập cần tháo gỡ!

Việc triển khai NOXH tại các địa phương như Thanh Hóa đang gặp phải nhiều vấn đề bất cập, cần tìm giải pháp tháo gỡ kịp thời. Hiện các nhà đầu tư có năng lực đã không mặn mà với NOXH do tổng mức đầu tư lớn, lợi nhuận bị khống chế, thời gian thực hiện dự án kéo dài, nhiều loại thủ tục… dẫn tới rủi ro rất cao.

Hiện nay NOXH vẫn đang cùng một giỏ với nhà ở thương mại hay các dự án khác. Điều này dẫn tới các loại thủ tục để triển khai dự án kéo dài. Kể từ khi nhà đầu tư có văn bản đề xuất xin chủ trương thực hiện dự án, đến khâu thẩm định, đánh giá, giải phóng mặt bằng, đấu giá, cấp phép xây dựng, phòng cháy, phòng không (đối với nhà cao tầng)… phải mất từ 2- 5 năm.

Trong quá tình thực hiện dự án nếu vướng quy hoạch hay điều chỉnh giấy phép xây dựng thì còn nhiều loại thủ tục và thời gian dài hơn. Đơn cử như tại dự án NOXH AMC I do Công ty CP Phát triển AMC Toàn Cầu thực hiện, được chấp thuận chủ trương từ năm 2014 nhưng tới tháng 1/2021 mới tiến hành thi công. Đến nay, khu đất rộng 22.000m2 bên trong dự án mới chỉ xây được phần móng, quỹ đất còn lại thì bỏ hoang, cỏ mọc um tùm. Dự án kéo dài do nội bộ của chủ đầu tư và điều chỉnh xây thêm tầng hầm, tăng diện tích sàn.

Thủ tục phức tạp dễ “đánh gục” các nhà đầu tư có tâm huyết. Năm 2010, dự án cụm nhà ở sinh viên với quy mô 2,5ha, dự kiến xây 3 khối nhà tầng tại Quảng Thành. Năm 2016, dự án được điều chỉnh chủ trương thành NOXH với chủ đầu tư là Công ty TNHH Đầu tư xây dựng và Phát triển hạ tầng Hợp Lực. Năm 2017, dự án được khởi công xây dựng, dự kiến đến năm 2021 hoàn thành song tới nay mới xong... 1/3 tòa nhà. Chủ đầu tư vẫn chưa được điều chỉnh để giao đất.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Mạnh Tuấn - Trưởng Phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Thanh Hóa, cho biết: Nhu cầu của người dân về NOXH là rất bức thiết để người có thu nhập trung bình có thể sở hữu căn nhà mơ ước. Có nơi ở thì họ mới sống ổn định, gắn bó lâu dài với công ty, đơn vị đang công tác. Thanh Hóa đã có nhiều chính sách ưu đãi để đồng hành cùng các nhà đầu tư.

“Thực tế còn nhiều khó khăn vướng mắc trong quá trình triển khai các dự án NOXH, cần các bộ ngành trung ương xem xét giải quyết. Việc chấp thuận chủ trương đầu tư làm cơ sở lựa chọn chủ đầu tư còn chậm trễ, do chưa đảm bảo việc phù hợp các cấp độ quy hoạch xây dựng (giữa quy hoạch chi tiết với quy hoạch phân khu và quy hoạch chung đô thị) tại vị trí các dự án NOXH.

Việc bàn giao quỹ đất 20% NOXH trong dự án nhà ở thương mại cho nhà nước để lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án NOXH thường kéo dài (do chưa được đầu tư hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật để bàn giao). Công tác giải phòng mặt bằng ở các dự án nói chung và NOXH còn nhiều vướng mắc, kéo dài. Thanh Hóa đã có chủ trương hỗ trợ mặt bằng sạch cho các nhà đầu tư NOXH, nhưng đến nay rất ít dự án thực hiện được”...

Hiện NOXH vẫn phải đi “chung làn” với các dự án khác, nên buộc phải tuân thủ các quy định, trình tự, thủ tục đầu tư. Quá trình triển khai phải quy hoạch, điều chỉnh thiết kế hay các vấn đề khác cũng sẽ kéo dài. Do đó sẽ đội mức đầu tư lên cao hơn so với phương án tài chính của chủ đầu tư, nên dễ dẫn tới mua đi bán lại, chuyển nhượng, nội bộ phát sinh mâu thuẫn sẽ khiến dự án “đóng băng”.

Chủ đầu tư sẽ được miễn toàn bộ tiền đất khi triển khai thực hiện NOXH. Để được miễn, chủ đầu tư phải làm hồ sơ để cơ quan chức năng tổ chức định giá tài sản để có cơ sở giảm trừ vào giá bán. Thời gian thực hiện cho khâu này cũng kéo dài. Và thực tế là người mua nhà được hưởng việc miễn tiền đất chứ không phải chủ đầu tư. Theo tính toán, tiền đất chỉ chiếm từ 8-10% tổng mức đầu tư NOXH. Kể cả xây dựng thì mỗi dự án phải kéo dài từ 5-10 năm, nếu việc bán các căn hộ chậm thì nhà đầu tư nắm chắc thua lỗ.

Các ngân hàng khi thẩm định các dự án nhận thấy một số dự án còn gặp vướng mắc về mặt pháp lý, về giải phóng mặt bằng, về thủ tục tính tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất... Điều này dẫn tới các ngân hàng chưa có cơ sở để cấp tín dụng cho chủ đầu tư dự án.

Về phía người mua nhà cũng gặp không ít rào cản. Để mua được căn hộ, người có nhu cầu phải đăng ký với chủ đầu tư, cơ quan quản lý lên lít danh sách. Từ đó, cơ quan quản lý sẽ làm văn bản thẩm tra, xác minh ở nơi người có nhu cầu đăng ký cư trú, chứng minh thu nhập. Nhiều đối tượng có nhu cầu nhưng qua rà soát không đủ điều kiện để mua nhà, không đủ điều kiện để vay vốn. Muốn đưa ra khỏi danh sách này cũng kéo dài. Hơn nữa, người mua nhà sẽ có xu hướng lựa chọn vay vốn ở kênh khác thuận lợi, phù hợp hơn.

Trong bối cảnh kinh tế suy thoái, các đơn vị, công ty cắt giảm việc, giờ làm nên người dân ưu tiên cho việc duy trì nhu cầu cuộc sống, chưa xem xét việc mua nhà trong thời điểm này.

Một trong nhưng vấn đề khiến các chủ đầu tư NOXH tại các tỉnh lẻ như Thanh Hóa phải cân nhắc đó là di dân cơ học. Nếu các dự án công nghiệp, thương mại, cơ sở hạ tầng, không gian sống… không đủ sức hút thì người dân ở các địa phương khác khó tìm về tỉnh lẻ sinh sống mà cứ tập trung vào các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Bình Dương… Nhu cầu về nhà ở vì thế sẽ hạ nhiệt.

Thời gian tới, tỉnh Thanh Hóa sẽ khẩn trương lập phê duyệt các quy hoạch phân khu, quy hoạch đô thị đảm bảo sự phù hợp các cấp độ quy hoạch. Yêu cầu bàn giao quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại để đầu tư nhà NOXH làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư, kêu gọi đầu tư các dự án mới. Tiếp tục tháo gỡ khó khăn vướng mắc đối với từng dự án cụ thể để đẩy nhanh tiến độ, vượt thẩm quyền thì báo cáo cấp trên xem xét trong thời gian sớm nhất.

Thanh Phương