Giá NƠXH tăng mạnh do phải "cõng" nhiều chi phí

Tại Hà Nội, giá thành nhà ở hiện đang ở mức khá cao và phân hóa theo từng khu vực.

Theo đó, đối với các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm, nội đô, chi phí đầu vào cao khiến giá nhà có thể lên tới 50 - 70 triệu đồng/m2, trong khi đó, ở khu vực ngoài trung tâm, giá thành dao động trong khoảng 35 -40 triệu đồng/m2. Giá nhà ở có thể giảm xuống còn 25 - 30 triệu đồng/m2 đối với các dự án tại các vùng xa hơn, đặc biệt là các huyện ngoại thành.

Đối với NƠXH, đặc thù của phân khúc này là được giảm trừ một số khoản như tiền sử dụng đất, tiền thuế. Tuy nhiên, với các chi phí cốt lõi, đặc biệt là chi phí xây dựng và vốn, các dự án NƠXH tại các khu vực trung tâm, nội đô khó có giá dưới 25 triệu đồng/m2. Trong điều kiện được hỗ trợ tối đa về thủ tục và đất đai, thì giá NƠXH vẫn trên 25 triệu đồng/m2 trở lên nếu triển khai ở khu vực này.

Tại các khu vực ngoài trung tâm, giá NƠXH mới có mức giá 25 triệu đồng/m2 và chỉ tại những vùng ven thì giá NƠXH mới có thể kéo xuống dưới mức trên dưới 20 triệu đồng/m2.

Thực tế cho thấy, không ít căn hộ được rao bán với mức giá gấp đôi, thậm chí gấp ba so với giá ban đầu chỉ sau vài năm bàn giao.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, về các yếu tố cấu thành giá nhà ở, các dự án bất động sản trong đó có dự án NƠXH phải trải qua quy trình đầu tư phức tạp với nhiều nhóm chi phí khác nhau gồm: chi phí về đất, chi phí cho các thủ tục đầu tư, chi phí vốn, chi phí xây dựng.

Trong đó, chi phí về đất thường chiếm khoảng 25% giá thành bất động sản, bao gồm chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và các khoản chi phí liên quan đến việc giao đất, sử dụng đất. Đây là một trong những cấu phần quan trọng nhất hình thành giá nhà ở.

Tuy nhiên, theo ông Đính, vị trí dự án khác nhau thì tỷ lệ này cũng thay đổi. Tại các vị trí trung tâm hoặc khu vực có giá trị cao, chi phí về đất có thể lên tới 40%, thậm chí 50% giá thành.

Cùng với chi phí về đất, chi phí các thủ tục đầu tư thường chiếm khoảng 5% giá thành, tuy nhiên, thủ tục càng phức tạp, chi phí càng bị “đội” lên làm tăng tổng giá thành dự án. Con số này có thể vượt quá 10% nếu quá trình xin giấy phép, thẩm định, phê duyệt trong thực tế bị kéo dài.

Ngoài ra, chi phí vốn thông thường dao động từ 5 - 10% tổng chi phí của dự án. Tuy nhiên, trong điều kiện dự án bị chậm trễ do thủ tục hành chính hoặc các yếu tố khách quan thì chi phí vốn có thể tăng mạnh.

Tương tự, đối với nhóm chi phí xây dựng, đây là nhóm chi phí có xu hướng biến động mạnh nhất trong giai đoạn gần đây. Cụ thể, giá vật liệu, nhân công, thiết bị thi công… đều có xu hướng tăng, kéo theo chi phí xây dựng tăng cao, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành nhà ở.

Theo chuyên gia, trong bối cảnh mục tiêu xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 đang được thúc đẩy, việc tháo gỡ các rào cản về pháp lý, quỹ đất và tài chính là điều kiện tiên quyết để thị trường phát triển đúng hướng.

Trang Nhi