Đầu tư phát triển nhà ở xã hội trong bối cảnh mới, cơ hội mới

Bối cảnh và cơ hội mới để đầu tư phát triển NƠXH

Hội thảo có sự tham dự của lãnh đạo các bộ, ban, ngành ở Trung ương, các Hiệp hội và lãnh đạo các doanh nghiệp, các chuyên gia kinh tế.

Phát biểu khai mạc tại Hội thảo, ông Phạm Đức Sơn, Tổng Biên tập Tạp chí Nhà đầu tư cho biết, phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) là chủ trương, chính sách lớn của Đảng, Nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người thu nhập thấp, đồng thời góp phần tăng đầu tư, tiêu dùng, đảm bảo an sinh, tiến bộ và công bằng xã hội.

Quyết định 388/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".

Tuy nhiên, theo số liệu của Bộ Xây dựng, từ năm 2021 đến nay, cả nước mới có 657 dự án NƠXH được triển khai, số lượng căn hoàn thành mới chỉ đạt ,6% mục tiêu đến năm 2025. Chính phủ cũng đã dành gói 120 nghìn tỷ đồng để hỗ trợ chính sách NƠXH, nhưng tiến độ giải ngân còn rất chậm.

Tại kỳ họp thứ 9, Quốc hội khoá XV đang diễn ra, Quốc hội đang xem xét thông qua Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NƠXH. Trong đó, nhiều cơ chế đột phá, đặc thù được đưa ra, như: cắt, giảm một loạt thủ tục hành chính; để chủ đầu tư tự quyết định giá bán; mở rộng đối tượng hưởng chính sách; thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia...Dự kiến, Nghị quyết sẽ được Quốc hội thông qua ngay 29/5 tới đây tại kỳ họp thứ 9 theo trình tự, thủ tục rút gọn.

Theo ông Phạm Đức Sơn, Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NƠXH khi được Quốc hội thông qua sẽ mang lại nhiều thay đổi, nhiều giải pháp mới, lớn, có tác động sâu rộng nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn, nút thắt giúp đẩy nhanh tiến độ phát triển NƠXH.

"Chính vì thế, Hội thảo được Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức nhằm đánh giá bối cảnh mới và phân tích những cơ hội đang mở ra trên thực tiễn đối với đầu tư phát triển NƠXH; đề xuất một số giải pháp nhằm đưa các chính sách mới sớm đi vào cuộc sống", ông Phạm Đức Sơn phát biểu.

Chính sách cá biệt, đặc thù để phát triển NƠXH

Tại hội thảo, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, kết quả thực hiện theo Đề án 1 triệu căn NƠXH vừa qua chưa đạt kỳ vọng, có một số nguyên nhân.

Một là tổ chức thực hiện, hiện tại Bộ Xây dựng đã tiếp tục phối hợp với các địa phương và doanh nghiệp để tháo gỡ tối đa. Ngoài ra, có các vướng mắc về thể chế, doanh nghiệp triển khai NƠXH còn khó khăn và phức tạp hơn so với dự án nhà ở thương mại; Hai là trình tự thủ tục đầu tư xây dựng NOXH còn phức tạp, mất nhiều thời gian; Ba là, các chính sách ưu đã và hỗ trợ thì doanh nghiệp khó tiếp cận; Bốn là, đã có chính sách ưu đãi cho các chủ đầu tư phát triển NƠXH song quỹ nhà ở cho thuê chưa phát triển.

Để thay đổi thói quen trong sử hữu nhà ở, hay dùng nhà ở cho thuê, Nhà nước cần tính đến quỹ nhà ở, nhằm hướng đến đối tượng không có khả năng mua căn hộ NƠXH.

Bà Hạnh cho biết trong dự thảo Nghị quyết của Quốc hội có tính toán đến các chính sách đặc thù liên quan hình thành Quỹ nhà ở quốc gia.

Theo Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Quỹ nhà ở này ban đầu trình lên dành để cho thuê và cho thuê, mua, song theo tiếp thu ý kiến chỉ đạo của Tổng Bí thư và thảo luận tại hội trường của các Đại biểu quốc hội, chúng tôi hướng đến quỹ NOXH do quỹ Nhà ở Quốc gia tạo lập ra và đầu tư xây dựng và chỉ nhắm đến một đối tượng cho thuê.

"Đây là phiên bản mới nhất Chính phủ gửi sang Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Ngoài ra, có sự đóng góp nguồn lực của Ngân sách Nhà nước và tổ chức, cá nhân liên quan trong việc tạo nguồn lực quỹ này. Quỹ này sẽ là chính sách an sinh xã hội với mong muốn doanh nghiệp, cộng đồng đầu tư, cá nhân liên quan chung tay tạo quỹ NOXH ổn định", bà Hạnh nhấn mạnh.

Trong phần tham luận của mình, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam đã điểm ra hàng loạt khó khăn, vướng mắc mà ông cho rằng là các “điễm nghẽn” trong phát triển NƠXH.

Theo ông, một số địa phương chưa quan tâm đưa chỉ tiêu phát triển NƠXH vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm và 5 năm của địa phương, do đó các thủ tục về NƠXH chưa nhanh.

Cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cũng gặp hàng loạt rào cản. Cụ thể tại Điều 85, Luật Nhà ở 2023 đã đề cập đến nhiều cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển NƠXH. Lợi nhuận của nhà đầu tư có 10% trong bối cảnh áp lực về giá nguyên vật liệu đầu vào, nhân công biến động thường xuyên, vướng mắc pháp lý dự án… dẫn đến chậm tiến độ, tăng chi phí. Điều này càng khó hấp dẫn với nhà đầu tư.

Với người mua, thuê NƠXH, ông Khôi cũng đánh giá có nhiều “điểm nghẽn” không dễ vượt qua. Trong đó, Chính phủ đã có các chính sách về các gói vay ưu đãi cho người mua NƠXH; tuy nhiên thực tế người mua, thuê NƠXH đang khó tiếp cận các gói vay ưu đãi này. Mức lãi suất cho vay cao và thời hạn vay ngắn, trong khi đó nếu tính với mức thu nhập người dân và giá NƠXH như hiện nay thì cũng phải 23 – 25 năm mới trả được tiền vay. “Giá rất cao, không thể tiếp cận được. Cần đưa giá trung bình có thể tiếp cận được đối với người ở, thuê NƠXH".

Ông phân tích, người mua NƠXH chỉ được vay tối đa 80% nhu cầu, 20% còn lại phải có vốn tự có, trong khi người mua là đối tượng thu nhập thấp hoặc thu nhập không ổn định nên khó khăn trong việc chứng minh năng lực tài chính theo điều kiện tín dụng. “Một số địa phương còn lúng túng khi xác nhận mức thu nhập của “lao động tự do” nên đối tượng này gặp khó khăn trong hoàn thiện hồ sơ mua NƠXH. Phường xã không xác định mức độ thu nhập, cần có hướng dẫn cụ thể hơn ”, ông Khôi nói.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Việt Nam chưa có quỹ chuyên biệt để hỗ trợ phát triển nhà ở cấp quốc gia. Ở cấp địa phương, theo Bộ Xây dựng, một số quỹ đầu tư phát triển địa phương có triển khai đầu tư xây dựng, cho vay phát triển NƠXH như Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM và có 4 quỹ có hoạt động đầu tư trực tiếp NƠXH (Lào Cai, Thái Bình, Hà Tĩnh, Đăk Lắk), nhưng còn gặp nhiều khó khăn do không được bổ sung vốn.

Các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở mới dừng lại ở mức “chương trình”, triển khai trong một khoảng thời gian nhất định, thiếu tính liên tục, thiếu bền vững. Dù vậy, kết quả của các chương trình hỗ trợ còn hạn chế: tổng số tiền giải ngân của gói tín dụng 145 nghìn tỷ đồng cho vay NƠXH đến hết Quý I/2025 mới chỉ đạt 3.400 tỷ đồng, tương đương 2,3% quy mô gói; kết quả thực hiện Đề án 1 triệu căn hộ NƠXH giai đoạn 2021-2030: hết Quý I/2025, mới đạt 6,2% kế hoạch.

Theo ông Lực, thiếu quỹ chuyên biệt cũng là một nguyên nhân khiến nguồn cung NƠXH còn rất hạn chế (ngoài những nguyên nhân như quy trình, thủ tục, giá nhà ở tăng cao…). Vì vậy, Nhà nước cần khẳng định vai trò dẫn dắt, kiến tạo trong mọi hoạt động của Quỹ như tạo lập nguồn vốn, định hướng hoạt động, quản lý Quỹ…; Về phạm vi của Quỹ nên giữ nguyên như Dự thảo (cả NƠXH và nhà giá rẻ), không nên thu hẹp phạm vi như ban đầu (chỉ có NOXH).