Địa ốc cuối năm: Đến hẹn c tăng?

Thị trường bất động sản cuối năm nay có khác biệt không, khi mà báo cáo bất động sản quý 3/2016 đang cho thấy có sự sụt giảm ở một số phân khúc?

Quý 3/2016 tăng, giảm ở một số phân khúc

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2016 của CBRE Việt Nam, tại Hà Nội, hơn 6.800 căn hộ mới đã được mở bán từ 16 dự án, tăng 14% so với quý trước, nhưng giảm 38% so với cùng kỳ năm ngoái. Tổng cộng có 5.279 căn hộ đã được bán ra trong quý này, tăng 52% so với quý trước. Số căn bán được của phân khúc cao cấp tiếp tục cho thấy xu hướng tăng trưởng kể từ đầu năm 2016 với tốc độ tăng trưởng trung bình quý là 13%. Trong ba quý đầu tiên của năm 2016, số lượng căn hộ đã bán đạt xấp xỉ 14.200 căn, trong đó lượng căn hộ trung cấp bán ra chiếm gần 50%.

Còn tại TP Hồ Chí Minh, CBRE Việt Nam cho biết quý 3/2016 đón nhận tổng cộng 8.016 căn hộ mới từ 23 dự án, trong đó có 13 dự án mới hoàn toàn và 10 dự án là chào bán giai đoạn sau. Con số này giảm 17% so với quý trước và giảm 27% so với cùng kỳ năm trước. Quý 3 ghi nhận mức giá chào bán trung bình là 2.046 USD/m2, tăng 2,1% so với quý trước và tăng 4,6% so với cùng kỳ năm 20. Sự cải thiện về giá được ghi nhận tại tất cả các phân khúc trong đó phân khúc trung cấp có mức tăng cao nhất là 7% so với quý trước.

Một số dấu hiệu cho thấy thị trường BĐS sẽ tăng trưởng trong quý 4/2016. Ảnh: Duy Anh

Mặc dù ở phân khúc căn hộ có một số chỉ số sụt giảm, nhưng một số phân khúc khác lại có sự tăng trưởng. Như đánh giá của Savills Việt Nam, quý 3/2016 tại Hà Nội, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ đạt khoảng 1,2 triệu m², tăng 3% so với quý trước và 23% so với cùng kỳ năm trước do sự gia nhập thị trường của hai khối đế bán lẻ với nguồn cung 32.800 m².

Đối với phân khúc biệt thự và nhà liền kề, trong quý 3 tại Hà Nội, tổng nguồn cung đạt 33.500 căn, bao gồm 2.300 sơ cấp và 31.200 thứ cấp, tăng 3% theo quý và 10% theo năm. Ba dự án mới và nguồn cung bổ sung từ một dự án hiện tại cung cấp tổng cộng 209 căn. Quận Hà Đông tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với 26% thị phần.

Về phân khúc biệt thự và nhà liền kề tại TP Hồ Chí Minh, Savills Việt Nam cho biết lượng giao dịch đã đạt mức kỷ lục. Cụ thể, 6 dự án biệt thự/ nhà liền kề và giai đoạn mới của năm dự án hiện hữu cung cấp thêm cho thị trường sơ cấp khoảng 1.100 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 3.800 căn, tăng 19% theo quý và 128% theo năm. Lượng giao dịch tăng 49% theo quý và 193% theo năm nhờ tình hình hoạt động tốt của những dự án mới. Nhà liền kề chiếm 71% tổng lượng giao dịch. Tỉ lệ hấp thụ đạt 32%, tăng 7 điểm phần trăm theo quý và 8 điểm phần trăm theo năm.

Trong khi đó, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến 20/9/2016, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 33.627 tỷ đồng, so với tháng 12/20 giảm 17.262 tỷ đồng (giảm 33,92%) và so với thời điểm 20/8/2016 giảm 1.097 tỷ đồng.

Tăng trưởng vào mùa cao điểm cuối năm?

Trả lời trên báo chí gần đây, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nguyễn Trần Nam cho rằng một giai đoạn khó khăn của bất động sản đã qua đi, một nguồn sinh khí mới đã xuất hiện. Theo ông Nam, từng phân khúc thị trường bất động sản đã ấm dần lên, các hoạt động đầu tư đã bắt đầu nhộn nhịp.

Trong một diễn biến khác, theo thông lệ của thị trường bất động sản về cuối năm, các dự án thường ồ ạt “bung hàng” để đón lượng tiền dư dả trong dân, trong đó có lượng kiều hối đổ về. Trong 9 tháng năm 2016, tại TP Hồ Chí Minh, lượng kiều hối đã về 3,25 tỷ USD, trong đó khoảng 21% đổ vào bất động sản.

Tờ Tuổi trẻ dẫn lời ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước TP Hồ Chí Minh dự đoán lượng kiều hối chuyển về trong quý 4/2016 vào khoảng 2,4-2,5 tỉ USD, đưa lượng kiều hối chuyển về trên địa bàn thành phố trong năm 2016 vào khoảng 5,7-5,8 tỉ USD. Điều này cũng sẽ góp phần làm thị trường bất động sản trở nên sôi động.

Nhận xét về thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2016, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) nhận xét rằng bất động sản sẽ tiếp tục nhích lên so với quý 3/2016. Còn bà Dương Thùy Dung, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam cho biết trong quý 4 tại thị trường TP Hồ Chí Minh dự kiến sẽ có thêm  40.000 căn hộ được chào bán mới. Với thị trường Hà Nội, CBRE Việt Nam cũng dự đoán sẽ khả quan trong quý cuối cùng của năm với nhiều dự án được mở bán từ các chủ đầu tư uy tín. Theo đó, cả hai hoạt động bán hàng và mở bán có thể tiếp nối đà tăng trưởng từ các quý trước.

Bà Dung cũng cho rằng, việc các chủ đầu tư tự làm mới mình với kế hoạch chào bán các dự án mới trong phân khúc khác các sản phẩm truyền thống của họ sẽ giúp cho thị trường vận hành tốt trong những tháng cuối năm.

Tuy nhiên, một vấn đề đang được đặt ra với thị trường bất động sản là dấu hiệu của sự lệch pha cung cầu, khi phân khúc cao cấp có sự tăng trưởng rất lớn (tiềm ẩn bội cung) còn nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà cho thuê giá rẻ và nhà ở xã hội lại rất thiếu. Điều này cũng đã từng được Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Hà chỉ ra tại buổi làm việc với Hiệp Hội bất động sản Việt Nam từ tháng 4/2016. Theo Bộ trưởng, nguồn cung căn hộ cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng nhiều hơn nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp. Nếu thực hiện hết các dự án bất động sản thì có khả năng cuối năm 2016 và đầu năm 2017 sẽ dư thừa nguồn cung cao cấp nhưng thiếu nhà cho người thu nhập thấp. 

Bên cạnh đó, sự cảnh báo của Bộ trưởng Trần Hồng Hà về tác động của nhà đầu tư thứ cấp cũng đã xuất hiện khi HoREA cho biết, 9 tháng qua đã ghi nhận tình hình gia tăng số lượng các nhà đầu tư thứ cấp với tỷ lệ lên tới 50%. Ngay cả với người nước ngoài, chỉ có 29% mua vì nhu cầu ở thực còn lại đều là cho thuê hoặc lướt sóng. Đây là vấn đề cần đặc biệt lưu tâm để thị trường bất động sản không rơi vào tình trạng “bong bóng” như đã diễn ra vào năm 2007.