Thị trường bất động sản 20: Cơ hội và thách thức đan xen

Thị trường đứng trước cơ hội phục hồi

Kể từ đầu năm đến nay, những chính sách mới được ban hành đã giúp thị trường bất động sản thoát khỏi nguy cơ “mất phanh”. Lãi suất hạ nhiệt giúp dòng vốn vay đang “rẻ” dần, vướng mắc pháp lý được tháo gỡ theo tiến độ rõ ràng hơn.

Trước những thực trạng của thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia đánh giá rằng, năm 20 sẽ là một năm khởi đầu cho sự hồi phục và đi lên của thị trường. Đây cũng là thời điểm để những chính sách thực sự “ngấm” vào thị trường.

Theo quan điểm của Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, đến nay những chính sách điều hành của Chính phủ đang từng bước phát huy hiệu quả, điều chỉnh thị trường bất động sản về vùng ổn định.

Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, sắp tới có thể là Luật Đất đai sửa đổi. Điều này chưa từng có khi cả ba luật quan trọng liên quan tới thị trường bất động sản được thông qua gần như cùng một thời điểm, tạo chuyển biến lớn.

Ngoài ra, theo TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường là chính sách tiền tệ đã dần được tháo gỡ trong năm 2023 và sẽ trở nên linh hoạt, nới lỏng hơn trong năm 20. Thị trường bất động sản năm 20 đón nhận những tín hiệu tích cực từ kinh tế vĩ mô, tín dụng ngân hàng, một số Luật liên quan đến thị trường bất động sản vừa được thông qua.

Cụ thể, lãi suất đã về mức hấp dẫn để có thể kích thích phát triển thị trường. Từ đầu năm đến nay NHNN liên tiếp 4 lần giảm lãi suất điều hành. Lãi suất huy động, lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cũng đã giảm xuống để phù hợp hơn với nhu cầu vay vốn của người dân, doanh nghiệp trong bối cảnh mới. Đây là những chính sách chưa từng có đối với tài chính và thị trường BĐS.

Lãi suất giảm là yếu tố sẽ tác động tích cực đến cả cung lẫn cầu trên thị trường BĐS. Lãi suất tiền gửi ngân hàng xuống thấp sẽ thôi thúc người dân tìm kiếm các kênh đầu tư khác, trong đó bất động sản là một trong những lựa chọn được đánh giá cao.

Các chuyên gia đều có chung dự đoán: Giai đoạn 20 sẽ là lúc thị trường đảo chiều. Tuy nhiên, thời điểm đảo chiều cho từng loại hình bất động sản sẽ có sự khác biệt. Đảo chiều không có nghĩa là thị trường lập tức quay trở lại. Thị trường đang trong xu hướng đi ngang ở đáy dài hạn. Đảo chiều tức là sẽ thoát khỏi xu hướng đi ngang đó và nó cần khoảng thời gian nhất định để quay về thời kỳ mà chúng ta nhớ về năm 2016-2019 khi mà giá rồi thanh khoản, thị trường sôi động thì ngay lập tức thị trường không thể nào quay trở lại ngay được. Thị trường cần lộ trình chuyển động, chậm nhưng chắc.

Năm 20 hứa hẹn là một giai đoạn quan trọng, sự linh hoạt và sáng tạo sẽ chính là chìa khóa của sự thành công.

Vẫn còn nhiều thách thức

Dù liên tục được tháo gỡ khó khăn nhưng những vấn đề của thị trường bất động sản vẫn chưa thể giải quyết dứt điểm, thị trường bất động sản 20 sẽ là năm bản lề cho sự chuyển mình từ năm 2025 và được dự báo sẽ có nhiều thách thức đan xen với cơ hội.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, thị trường bất động sản sẽ phải đối mặt với 4 thách thức chính. Đó là:

Thứ nhất, nền kinh tế vẫn rất khó khăn nên không có dòng tiền chảy từ một số ngành nghề khác sang bất động sản.

Thứ hai, một số luật tác động đến thị trường như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chưa được khai thông, chuẩn bị được biểu quyết thông qua.

Thứ ba, nhiều dự án chưa được tháo gỡ hoàn toàn vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung trên thị trường gần như không có, giá vẫn rất cao và giao dịch "đứng im". Trong khi đó, những người có nhu cầu ở thực không tiếp cận được với phân khúc nhà ở giá rẻ vì khan hiếm.

Thứ tư, việc tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng để vay mua nhà vẫn còn khó khăn vì thu nhập của người dân bị giảm sút. Theo chuyên gia, thị trường bất động sản sẽ còn mất một thời gian dài nữa để điều chỉnh.

Có một thực tế tồn tại của thị trường bất động sản suốt thời kỳ trầm lắng vừa qua đó là thanh khoản trên thị trường cực kỳ ảm đạm, điều này cho thấy người mua nhà và nhà đầu tư vẫn chưa thực sự "mặn mà" với bất động sản. Điều này được dự báo sẽ còn tiếp diễn khi một lượng lớn tiền nhàn rỗi trong dân vẫn tìm về ngân hàng cho dù lãi suất đã giảm mạnh.

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, tiền gửi của dân vào ngân hàng vẫn đang tăng mạnh. 9 tháng đầu năm 2021, tăng trưởng tiền gửi dân cư chỉ tăng 2,92% thì 9 tháng đầu năm 2023, tăng trưởng tiền gửi dân cư tăng 9,95%.

Điều này cho thấy niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường bất động sản chưa được phục hồi mạnh, người dân vẫn chọn tiết kiệm ngân hàng đê bảo toàn tài sản. Chính bởi vậy mà lượng giao dịch và hoạt động doanh nghiệp chưa cải thiện.

Trong khi đó, khảo sát môi giới bất động sản quý 4/2023 của Batdongsan.com.vn cũng cho biết, 43% môi giới được khảo sát cho rằng giao dịch của thị trường vẫn đang giảm mạnh. Con số này ở quý 3/2023 là 46%, quý 2/2023 là 44%, quý 1/2023 là 54%.

Bên cạnh đó, sự suy giảm của thị trường vốn thể hiện ở lượng trái phiếu phát hành doanh nghiệp sụt giảm mạnh. Nhiều ý kiến cho rằng, muốn thị trường phục hồi dần từ năm sau thì phải giải quyết được những việc chi tiết nhất tại các nút thắt. Trước hết là phải thúc đẩy chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, phải giải quyết được hậu quả của đợt sốt giá bất động sản vừa rồi thì thị trường mới lấy lại được động lực phục hồi bởi hiện nay còn rất nhiều nhà đầu tư “mắc kẹt” trên thị trường.