Thị trường văn phòng trong giai đoạn tái cấu trúc

Theo báo cáo Savills Impacts, đến năm 2034, các thế hệ Millennials, Gen Z và Gen Alpha sẽ chiếm khoảng 80% lực lượng lao động tại các nền kinh tế phát triển. Sự gia nhập ngày càng đông đảo của nhóm lao động trẻ này đang tạo ra áp lực mới đối với các nhà tuyển dụng trong việc tái cấu trúc không gian làm việc. Họ ưu tiên các giá trị như sức khỏe, cộng đồng, phúc lợi tinh thần và sự linh hoạt, và kỳ vọng rằng văn phòng cần đóng vai trò hỗ trợ tích cực cho những nhu cầu đó.

Tại Việt Nam, xu hướng này thể hiện rõ nét qua nhu cầu tăng cao đối với các tòa nhà văn phòng chất lượng, có thiết kế mở, đón sáng tự nhiên, nội thất và các tiện ích hỗ trợ làm việc – thư giãn chất lượng.

Xu hướng phát triển bền vững cũng ngày càng chi phối các quyết định thuê văn phòng, đặc biệt từ khối doanh nghiệp đa quốc gia – vốn chiếm tới 82% giao dịch thuê mới tại TP.HCM trong quý 1/2025. Tại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương, sự quan tâm đến tiêu chuẩn xanh đang gia tăng nhanh chóng, kéo theo đó là mức “green premium” – tức chênh lệch giá thuê giữa tòa nhà có chứng chỉ môi trường và các dự án thông thường – dao động trung bình khoảng 10%.

Một điểm nổi bật khác là nhu cầu của khách thuê ngày càng cao đối với phân khúc văn phòng cao cấp và hướng đến giá trị tinh thần và thể chất. Thay vì chỉ chú trọng đến diện tích hay địa điểm, các doanh nghiệp ngày nay tìm kiếm những không gian đa năng, tiện nghi và mang bản sắc riêng và có khả năng hỗ trợ mục tiêu phát triển văn hóa nội bộ.

Tại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương, đặc biệt là Việt Nam, đang hình thành xu hướng xây dựng các văn phòng kiểu “khu nghỉ dưỡng làm việc” với đầy đủ tiện ích như phòng gym, khu dành cho nhân viên sau sinh (Nursing room), khu vực thư giãn, hoặc các khu vực hỗ trợ đa dạng khác.

Mô hình làm việc kết hợp (hybrid) tiếp tục tái định hình cách tổ chức không gian văn phòng, nhưng sự triển khai lại rất khác nhau giữa các ngành nghề. Một số công ty tài chính lớn như JP Morgan Chase, Citigroup hay Goldman Sachs đã yêu cầu nhân viên quay lại làm việc toàn thời gian tại văn phòng. Ngược lại, các ngành công nghệ, sản xuất và tư vấn vẫn duy trì chính sách linh hoạt hơn.

Nhóm ngành Công nghệ thông tin và Truyền thông (ICT) dẫn đầu nhu cầu thuê văn phòng tại TP.HCM, chiếm 35% tổng diện tích thuê mới. Tiếp theo là các nhóm ngành Tài chính – Bảo hiểm – Bất động sản (FIRE) với 14%, sản xuất (13%) và tư vấn (10%).

Đáng chú ý, Gen Z – nhóm lao động mới nổi – lại có xu hướng dành nhiều thời gian hơn tại văn phòng so với các thế hệ trước, với mức chênh lệch lên tới 12%. Đối với thế hệ này, cơ hội học hỏi, kết nối và được cố vấn trực tiếp tại nơi làm việc là điều thiết yếu cho sự phát triển sự nghiệp.

Trong bối cảnh lực lượng lao động đa thế hệ như hiện nay, và tốc độ thay đổi ngày càng nhanh với cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư, việc hiểu, thích nghi và ứng dụng hiệu quả với những xu hướng mới trong không gian làm việc chính là chìa khóa để các doanh nghiệp – cũng như nhà đầu tư bất động sản thương mại – giữ vững lợi thế cạnh tranh và tăng trưởng bền vững.