Dự thảo Luật Đất đai: Loạt sửa đổi giúp phát triển thị trường BĐS

Chia sẻ với Báo Công lý, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch SBLaw cho biết: Hiện nay, hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, … đang có những mâu thuẫn, chồng chéo với Luật Đất đai 2013, là rào cản đối với sự phát triển của thị trường bất động sản.

Chẳng hạn trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở quy định doanh nghiệp phải có đất ở mới có thể đề xuất dự án về nhà ở. Nhưng khi làm thủ tục chuyển đổi thành đất ở thì lại quy định dự án phải có phê duyệt. Như vậy, câu chuyện luẩn quẩn con gà hay quả trứng có trước đang khiến nhiều nhà đầu tư bị ách tắc. Điều này gây lãng phí rất lớn cho nhà đầu tư và kéo thị trường bất động sản phát triển chậm lại.

Như trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở quy định doanh nghiệp phải có đất ở mới có thể đề xuất dự án về nhà ở. Nhưng khi làm thủ tục chuyển đổi thành đất ở thì lại quy định dự án phải có phê duyệt. Như vậy, câu chuyện luẩn quẩn con gà hay quả trứng có trước đang khiến nhiều nhà đầu tư bị ách tắc. Điều này gây lãng phí rất lớn cho nhà đầu tư và kéo thị trường bất động sản phát triển chậm lại.

Theo Luật sư Thanh Hà: Những kẽ hở trong các quy định pháp luật về đất đai liên quan đến thủ tục pháp lý về giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất đai cũng tạo vỏ bọc cho các giao dịch ngầm như hạ giá nhà đất để “né” thuế; găm thủ tục chuyển nhượng, trước bạ sang tên để tiếp tục mua bán, sang tay nhằm trốn thuế, gây thất thu ngân sách. Khi có mâu thuẫn thì việc áp dụng hành lang pháp lý này sẽ rất khó khăn và chính xung đột pháp luật cũng là cơ hội phát sinh tham nhũng, tiêu cực.

Mặc dù còn nhiều rủi ro, nhưng phải nhìn nhận thực tế bất động sản vẫn là một trong những ngành kinh tế quan trọng, giữ vai trò lớn trong nền kinh tế, đóng góp lớn vào ngân sách nhà nước. Do đó, trước những bất cập trong hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản cần được khắc phục trong đợt sửa đổi Luật Đất đai lần này nhằm hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản của nước ta trong giai đoạn khó khăn như hiện nay.

Dự thảo Luật Đất đai đã có những thay đổi chính đáng kể so với các quy định cũ.

Đầu tiên, đó là đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể là: Các quy hoạch quốc gia cũng như quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ thúc đẩy lẫn nhau để phát triển. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện, đáp ứng yêu cầu thực hiện Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nhanh, bền vững; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu.

Thứ hai, đó là quy định cụ thể hơn về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất. Theo đó, quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Thứ ba, một trong những chính sách được cho rằng sẽ tác động lớn nhất đến thị trường bất động sản là việc Chính phủ bỏ khung giá đất. Bởi trước đây, Chính phủ ban hành mức giá thấp nhất và cao nhất cho mỗi loại đất cụ thể theo chu kỳ 5 năm, dẫn tới khung giá đất thường lạc hậu so với diễn biến thị trường. Việc xem xét bỏ khung giá đất sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, đẩy nhanh quá trình đền bù và xây dựng các dự án mới, tạo cơ sở để tính thuế đầy đủ, tăng thu cho ngân sách…

Dự thảo Luật Đất đai đã hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường cụ thể là đề xuất hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và HĐND trong việc xây dựng bảng giá đất. Ngoài ra đã bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, giao dịch qua các sàn giao dịch đối với các dự án khu dân cư, khu đô thị, nhà ở thương mại.

Thứ tư là mở rộng đối tượng sử dụng đất nông nghiệp, cụ thể là hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, quy định để người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sản xuất cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch.

Tuy nhiên, Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) chưa làm rõ được các khái niệm “kinh tế - xã hội”, “lợi ích quốc gia, công cộng”, “dự án đô thị”, “dự án khu dân cư nông thôn” và “đất ở”. Việc này có thể bị lợi dụng để thu hồi đất một cách tùy tiện, thiếu minh bạch hoặc không đúng mục đích, nhằm mang lại lợi ích cho cá nhân, cơ quan, tổ chức.

Dự thảo đã liệt kê các trường hợp đất bị nhà nước thu hồi để thực hiện dự án. Tuy nhiên, tiêu chí, điều kiện để thu hồi đất quy định tại khoản 3, Khoản 4 Điều 78 dự thảo là rất chung chung. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể gặp khó khăn trong việc phân biệt và xác định thế nào là đất thuộc trường hợp bị thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Bên cạnh đó, Dự thảo Luật Đất đai chưa bổ sung một số trường hợp thực sự cần thiết phải thu hồi đất, để phục vụ các dự án kết cấu hạ tầng kỹ thuật như giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia. Do đó, cần có quy định rõ các khái niệm, tiêu chí, điều kiện thu hồi đất. Việc ban hành các quy định mới, phải luôn bám sát tinh thần vì lợi ích của người dân, đảm bảo an ninh kinh tế - xã hội, nhưng vẫn phải tạo cơ chế minh bạch, thuận lợi cho cơ quan có thẩm quyền thi hành việc thu hồi đất.