Giải bài toán trong thị trường bất động sản

Theo dữ liệu của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, giá chung cư tại Hà Nội trong quý IV-2023 khoảng 50-60 triệu đồng/m2, tăng 27% so với cùng kỳ năm 2022. Trong khi tại thành phố Hồ Chí Minh, phần lớn các dự án giữ nguyên giá bán. Tính chung toàn thị trường, bất chấp lượng giao dịch giảm, giá bất động sản tăng khoảng 6%.

Nghịch lý nữa là dù thị trường gặp khó khăn, nhưng phần lớn dự án mới nằm trong phân khúc trung, cao cấp. Tình trạng thiếu nhà ở bình dân ngày càng trầm trọng. Ước tính, nếu năm 2019, phân khúc nhà ở bình dân chiếm khoảng 30% thì nay chỉ còn khoảng 6%. Tính trên tổng nguồn cung mở bán mới, nhà ở phân khúc cao cấp chiếm 75% tại Hà Nội và 84% tại thành phố Hồ Chí Minh.

Nhà ở giá thấp thiếu vắng trên thị trường nên có dự án xã hội ngay khi mở bán đã nhận được số đơn đăng ký gấp cả chục lần số căn hộ. Nhưng cũng có nghịch lý là có cả những dự án nhà xã hội mở bán mãi vẫn ế do nằm xa trung tâm.

Nguyên nhân được lý giải là do nguồn cung nhà ở hạn chế vì vướng mắc về pháp lý; quy hoạch dự án chưa hợp lý; các yếu tố đầu vào như đất đai, nguyên vật liệu, lãi suất vay vốn tăng; chính sách khuyến khích, hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội chưa hiệu quả…

Tuy nhiên, tất cả những nghịch lý trên cũng phần nào phản ánh một thực trạng khác của thị trường bất động sản là đầu cơ, thu lợi nhuận trong ngắn hạn, chủ đầu tư thích làm dự án cao cấp hơn là tập trung vào phân khúc thị trường cần.

Có đầu cơ tất nhiên có tình trạng “làm giá”, “thổi giá”, hệ lụy là giá “ảo”, lệch pha cung - cầu thị trường, sụt giảm thanh khoản...

Luật Nhà ở (sửa đổi) và đặc biệt là Luật Đất đai (sửa đổi) đã được thông qua, với kỳ vọng sẽ điều chỉnh nhiều vấn đề của thị trường bất động sản (như ngăn chặn tình trạng đầu cơ hay có chính sách mạnh hơn để phát triển nhà ở xã hội), do đó các cơ quan liên quan cần sớm soạn thảo các văn bản hướng dẫn thi hành luật, kịp thời ban hành ngay khi luật có hiệu lực.

Đồng thời, các cấp, ngành tiếp tục nghiên cứu, triển khai các giải pháp khuyến khích phát triển nhà ở giá hợp lý, hỗ trợ thúc đẩy Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội; nghiên cứu lãi suất gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (dành cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ) hợp lý hơn, vừa thu hút nhà đầu tư vừa giúp người dân mua được nhà ở.

Việc phê duyệt dự án cũng phải được cân nhắc trên cơ sở quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà phù hợp nhu cầu tại địa phương.

Với các quy định mới, doanh nghiệp cũng cần nghiên cứu, định hướng đầu tư phù hợp. Khi phí sử dụng đất và thuế tăng lên, động lực tham gia thị trường với mục đích đầu cơ giảm, đất đai sẽ được đưa ra thị trường khai thác.

Các dự án dang dở cũng sẽ phải thúc đẩy tiến độ để đưa vào khai thác sớm nhất. Hơn hết, nhà đầu tư sẽ cân nhắc khả năng khai thác hiệu quả nhất và hướng đến nhu cầu thật, giảm tình trạng đầu cơ ngắn hạn.

Người dân cũng cần thay đổi tư duy sở hữu nhà sang thuê nhà và các dự án khu công nghiệp cần phải quy hoạch đồng bộ nhà ở cho công nhân thuê.

Việc triển khai một dự án nhà ở thường mất khá nhiều thời gian cho nên nguồn cung nhà ở khó bật tăng trong ngắn hạn, nghịch lý của thị trường có thể còn tiếp diễn. Vì vậy, cần sớm có ngay giải pháp điều chỉnh, xóa nghịch lý của thị trường này.